Rozhovor s právničkou Ivou Čípovou: Co to v praxi znamená, když je nemovitost zatížená věcným břemenem

Na výpisu z katastru nemovitostí je často k vidění záznam „věcné břemeno“. Jak byste laikovi vysvětlila, co to znamená?

Věcné břemeno je obecně forma zatížení nemovitosti. Věcné břemeno omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby tím způsobem, že vlastník nemovitosti je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. Jednoduchým příkladem může být třeba věcné břemeno cesty – vlastník pozemku musí strpět jízdu oprávněné osoby přes svůj pozemek.

Jaké existují druhy věcných břemen a jaké jsou mezi nimi základní rozdíly?

Podle povahy povinností, které vlastník nemovitosti má, se věcná břemena dělí na služebnosti a reálná břemena. Služebnost znamená, že vlastník nemovitosti je povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch jiné osoby (např. služebnost užívání nemovitosti nebo služebnost cesty zmíněná výše). Naopak reálná břemena ukládají vlastníkovi věci něco dát nebo něco konat ve prospěch jiného (např. povinnost poskytovat část úrody z pozemku). Z naší praxe jsou služebnosti mnohem běžnější než reálná břemena.

Služebnosti se dále rozlišují na pozemkové a osobní. Pozemkové služebnosti jsou zřízeny ve prospěch určité nemovitosti a jsou převoditelné spolu s touto nemovitostí. Osobní služebnosti se naopak zřizují ve prospěch určité osoby, nejsou převoditelné a smrtí oprávněné osoby zanikají (pokud ve smlouvě není stanoveno jinak).
Věcné břemeno se zřizuje ve většině případů smlouvou, ale lze jej nabýt také závětí, rozhodnutím soudu nebo i tzv. vydržením. Věcné břemeno v případě nemovitostí vzniká až zápisem do katastru nemovitostí (ne uzavřením smlouvy). Věcné břemeno může být zřízeno za úplatu nebo bezúplatně.

Pokud tedy nalezneme na nemovitosti záznam „věcné břemeno“, znamená to vždy nějaké omezení?

Při kontrole výpisu z katastru nemovitostí je potřeba se pořádně podívat, zda je věcné břemeno uvedeno v listu vlastnictví v části B1 nebo v části C. Pokud je uvedeno v části B1, znamená to, že je zřízeno ve prospěch nemovitosti a neznamená pro vás tedy žádné omezení, resp. může vám na jeho základě vznikat nějaké oprávnění nebo výhoda. Při koupi nemovitosti si s tímto nemusíte dělat starosti. Pokud je věcné břemeno uvedeno v části C, znamená to, že nemovitosti zatěžuje – při koupi nemovitosti je potřeba se s těmito věcnými břemeny co nejlépe seznámit, abyste si byli vědomi, co pro vás do budoucna budou znamenat a zda nebudou vaše vlastnické právo příliš narušovat.

Vždy záleží na konkrétním záznamu v katastru nemovitostí, proto doporučujeme zajistit si úplný výpis z katastru nemovitostí, kde je věcné břemeno definováno a pro větší jistotu si také od vlastníka nemovitosti, případně na katastrálním úřadě, vyžádat smlouvu o zřízení tohoto věcného břemene, abyste zjistili, jaké konkrétní povinnosti nebo oprávnění vám z této smlouvy plynou.

Mohla byste vyjmenovat typické situace, při kterých se břemeno uplatňuje? Dokážete krátce říci, jak se může projevit v praxi?

Mezi nejčastější typy věcných břemen patří:

• Věcné břemeno bytu/užívání – toto věcné břemeno poskytuje konkrétní osobě právo užívat nemovitost nebo jeho část. Břemeno vlastníka tak omezuje nejen v užívání nemovitosti, ale také úvěrující banka bude požadovat výmaz tohoto břemene, pokud by vlastník nebo budoucí vlastník chtěl nemovitost použít jako zástavu pro získání úvěru. Toto věcné břemeno se v praxi nejčastěji zřizuje, když prarodiče věnují nemovitost, ve které žijí, svým dětem nebo vnoučatům. Zřízením věcného břemene tak získají jistotu, že v bytě nebo domě mohou bezplatně a bez omezení nadále žít. Je však časté, že břemeno zůstane v katastru nemovitostí zapsáno i po úmrtí oprávněného. V takovém případě je nutné na katastr podat žádost o výmaz věcného břemene a doložit úmrtní list.
• Věcné břemeno cesty a stezky apod. – zpravidla bývá umožněno konkrétním osobám jako oprávnění pro vstup/vjezd na konkrétní pozemky. Majitel je tedy povinen strpět chůzi/jízdu přes svůj pozemek tím, kdo je k tomu dle věcného břemene oprávněný.
• Věcné břemeno inženýrské sítě – toto věcné břemeno zakládá právo třetí osoby na služebném pozemku zřídit nebo přes něj vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení, které vlastník musí strpět. Nejčastěji je toto věcné břemeno udělováno ve prospěch energetických a podobných společností. Vlastník pozemku je zpravidla povinen zdržet se všeho, co by vedlo k ohrožení inženýrské sítě. Toto věcné břemeno může snižovat hodnotu nemovitosti, naopak ale obvykle nebrání použití nemovitosti jako zástavy.
• Jako další věcná břemena můžeme uvést například věcné břemeno braní vody (právo přístupu na cizí pozemek pro vodu), pastvy (právo pást na cizím pozemku dobytek), požívání (právo na úrodu z cizího pozemku) a existují mnohá další, která se ale v praxi příliš nevyužívají.

Je důležité zmínit, že přestože pro každý typ věcného břemene existují podobné charakteristiky, které jej definují, každé jednotlivé břemeno má své konkrétní podmínky a specifikaci pro danou konkrétní situaci a nemovitost. Doporučujeme tedy vždy získat konkrétní výpis z katastru nemovitostí a listinu (smlouvu), na základě které bylo věcné břemeno zapsáno.

Jaký způsobem lze věcné břemeno z katastru nemovitostí vymazat?

Vymazat věcné břemeno z katastru nemovitostí není úplně jednoduché, výmaz věcného břemene závisí na jeho typu. Je potřeba dohody obou smluvních stran, případně rozhodnutí soudu. Standardní postup je sepsání žádosti o výmaz věcného břemene, úřední ověření podpisů účastníků, příprava návrhu na výmaz a podání těchto dokumentů na katastrální úřad, s čímž je spojen poplatek ve výši 2.000 Kč. V případě úmrtí oprávněného z věcného břemene je nutné k žádosti o výmaz věcného břemene přiložit ověřenou kopii úmrtního listu.

Děkujeme za rozhovor.

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

Mgr. Iva Čípová

Po studiích na University of Antwerp v Belgii (International and European Legal Studies Program) a promoci na Právnické fakultě Univerzity Karlovy v roce 2018 zahájila svou koncipientskou praxi v advokátní kanceláři MACEK.LEGAL. Nejen díky zahraniční zkušenosti je angličtina jejím druhým jazykem, kromě poskytování služeb cizojazyčným klientům ji používá např. i při psaní odborných publikací. Nad tématy rozjímá třeba i s teniskami na nohou, jejím cílem je půlmaraton. Po běhu ráda odpočívá v jógových ásanách, prochází se po horách nebo cestuje. Specializuje se na nemovitosti, ochranné známky, zakládání a změny ve společnostech a pracovní právo.