Věcné břemeno (dle listiny)

Obecný typ břemene, který může zahrnovat jakékoliv možné břemeno nebo jejich kombinace. Zpravidla se jedná o břemeno, které nedokázal daný katastrální úřad zařadit do některé z kategorií anebo komplex vícero břemen v jedné listině. Věcná břemena mohou mít zanedbatelný vliv na cenu a na užívání nemovitosti, ale stejně tak Vás mohou významně omezovat. 

Věcné břemeno cesty (nebo také chůze, jízdy, chůze a jízdy)

Podle Nového občanského zákoníku se každý může domáhat zřízení přístupu k pozemku. vždy ale případ posuzuje soud (jedná se o tzv. nezbytnou cestu). S výjimkou některých věcných břemen nemá vlastník nemovitosti povinnost uzavřít smlouvu o věcném břemenu. Pokud není k vaší nemovitosti žádná přístupová cesta v podobě veřejné komunikace (tj. v majetku obce, Správy a údržby silnic příslušného kraje aj.), pak má vlastník právo na zřízení služebnosti. Vzniknout může smlouvou, rozhodnutím orgánu veřejné moci (nejčastěji soudu), pořízením pro případ smrti, dohodou dědiců nebo vydržením. Podobným typem je věcné břemeno chůze nebo jízdy, stezky nebo vjezdu.

Věcné břemeno oprav a údržby

Vlastník nemovitosti je povinen dodržovat podmínky služebnosti oprav a údržby na jiné nemovitosti. Důležité je ale dát si pozor, zda se namísto věcného břemene nejedná o osobní břemeno. To se vztahuje pouze ke konkrétní osobě a není možné, aby si stejné právo uplatňoval i někdo jiný. Výmaz je nutné projednat s majitelem oprávněného pozemku nebo s oprávněnou osobou. Někdy nemusí jít nutně o věcné břemeno jako takové, ale o standardní podmínku spojenou s věcným břemenem. Typicky je-li zřízena služebnost cesty, je povinný ze služebnosti (vlastník) povinen tuto cestu udržovat, na druhou stranu oprávněný (uživatel) je povinen na údržbu přispívat.

Věcné břemeno vedení

Vlastník nemovitosti je povinen strpět na své nemovitosti vedení. Zpravidla se jedná o inženýrské sítě - vodovod, kanalizaci, elektrické vedení apod.), které se nachází, resp. vede přes pozemek. Takové břemeno bývá sjednáno na dobu existence vedení. Pokud provozovatel nahradí staré vedení novým, musí se s majitelem pozemku domluvit na zřízení nového břemene za předpokladu, že se mění rozsah podmínek v rámci věcného břemene. Pokud se nemění rozsah, tak v rámci věcného břemene bývá standardní, že oprávněný z věcného břemene může modernizovat, upravovat, udržovat samotnou síť.

Pokud chcete s provozovatelem vykomunikovat zrušení břemene vedení za jeho existence, pravděpodobně Vás čekají výrazné komplikace. Dohoda bývá často složitá a zdlouhavá, navíc řešením bývá často přeložení vedení na náklady majitele (žadatele). Záleží na situaci, ale nezřídka jde o statisícové položky.

Obdobnými typy můžou být Věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení nebo třeba Věcné břemeno elektrického vedení a oprávnění (zák. č. 458/2000 Sb.) nebo věcné břemeno zřizování a provozování vedení.

Věcné břemeno zřízení plotu, zdi nebo také štítové zdi

Vlastník nemovitosti je povinen zřídit plot, zeď nebo štítovou zeď. Běžně bývá břemeno řešeno mezi sousedy. Přesné podmínky jsou definovány v konkrétní listině, běžně ale nejde o výrazné omezení. Často je břemeno vymezeno určitou lhůtou (například zřídit zeď do tří let apod.). Pokud pořizujete nemovitost s tímto břemenem, je nutné počítat s náklady nad rámec kupní ceny. Pokud je Vaše nemovitost naopak oprávněna, bude stavba zřízena naopak pro Vás.

Věcné břemeno užívání, spoluužívání nebo bytu

Jak název napovídá, předmětem tohoto břemene je užívání nebo spoluužívání určité věci pro konkrétní osobu. V našem případě jde o nemovitosti nebo jejich části Typicky se takové věcné břemeno využívá pro rodiče nebo prarodiče na "dožití". V případě věcného břemene bytu je zde myšlena možnost bydlení, nikoliv byt jako takový. Může jít tedy klidně o zatížení celého rodinného dumu. Banky běžně takto omezené nemovitosti neakceptují do zástavy. Stává se, že břemeno tzv. "visí" na katastru i po úmrtí oprávněného. V takovém případě postačí doložit úmrtní list na katastr, nicméně je nutné počítat s určitým zdržením, popřípadě nutností doložit výmaz bance, pokud nemovitost kupujete formou hypotéky.

Další obdobou může být věcné břemeno spoluužívání zastavěného pozemku.

Věcné břemeno výměnku

Velmi podobné omezení i pravidla jako břemeno užívání. Většinou ho uplatňuje majitel nemovitosti v okamžiku, kdy daruje nebo prodává svou nemovitost (obvykle dětem) a "vymíní si", že chce nemovitost nebo její část stále užívat. 

Věcné břemeno požívání

Toto věcné břemeno bývá zpravidla spojeno s nějakým konkrétním užitkem pro oprávněného. Příkladem můžeme uvést právo na požití ovoce ze zahrady, ovšem může jít o cokoliv jiného. Přesné znění naleznete vždy v konkrétní listině a nelze ho předem odhadnout.

Věcné břemeno povinnosti vyplácet důchod

Toto věcné břemeno s sebou nese povinnost opakovaně vyplácet důchod - v tomto případě důchod chápejte obecně jako finanční plnění. Obvykle bývá určený konkrétní člověk, doba i částka, po kterou má k vyplácení docházet.

Věcné břemeno ochrany vodního zdroje

Běžně bývá břemeno užíváno pro zachování a znemožnění likvidace vodního zdroje (studna, nádrž apod.) na pozemku. Může jít o dohodu mezi sousedy, s obcí nebo se zřizovatelem zdroje. Pro přesnější informace je nutné si vyžádat listinu břemene na katastru nemovitostí.

Věcné břemeno zatěžující nemovitost neevidovanou v katastru

Může se stát, že daná nemovitost bude zatížena věcným břemenem, ale nebude legalizována, resp. evidována nebo zakreslena na katastru nemovitostí. Typicky může jít o altánky, pergoly a přístřešky. Služebnost, neboli břemeno, pak může být určená pouze na ně. Její rozsah se pak liší s každou listinou. Pokud byste nemovitost financovali hypotékou, banka tuto legalizaci může požadovat. Celý proces se pak může prodloužit o několik měsíců a prodražit o menší desítky tisíc. Doporučujeme zjistit, jaké nemovitosti se břemeno týká a zda je potřeba nemovitost legalizovat (určitě před podpisem rezervační smlouvy).

Obdobou v opačném gardu může být věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru, věcné břemeno pro nemovitost z jiného katastrálního území nebo věcné břemeno k nemovitosti z jiného katastrálního území. 

Je zapotřebí rozlišovat věcná břemena k nemovitostem zapisovaným a nezapisovaným do katastru nemovitostí. U zapisovaných vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, jinak břemeno nevznikne. U nezapisovaných vzniká účinností smlouvy a ani je nelze do katastru nemovitostí zapsat. Pokud tedy není nemovitost zapsaná v katastru, doporučujeme se informovat u majitele nemovitosti, zda s nejsou spojená některá břemena.

Věcné břemeno dolování

Věcné břemeno dolování se vyskytuje vzácně v oblastech s doly a obvykle říká, že nemovitost může být opotřebována, případně poškozena otřesy, sesuvy půdy, a podobně. Jedná se o vzácně se vyskytující záznam. Doporučujeme zjistit detail na základě výpisu z katastru nemovitostí a listiny, na základě které bylo břemeno zapsané. Doporučujeme také zjistit stupeň těžitelnosti.

Věcné břemeno braní vody

Vlastník nemovitosti je povinen umožnit odběr vody ze svého zdroje (zpravidla studny) pro oprávněného. Jakékoliv změny je nutné projednat s vlastníkem nemovitosti nebo s oprávněným, pokud jde o konkrétní osobu.

Další věcná břemena

Tato břemena bývají vzácná, případně je pro jakoukoliv specifikaci nutné zajistit konkrétní listinu z katastru nemovitostí. Jedná se například o:

věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy
věcné břemeno k výkonu vlastnického práva ke stavbě
věcné břemeno zatěžující spoluvlastnický podíl
věcné břemeno užívání bytu podle § 27 zák.č. 72/94 Sb.
věcné břemeno podle § 28d zák.č.42/92 Sb., z.op.č.297/92 Sb.

Běžný postup pro zjištění detailu

Nejlepším způsobem je zajít na příslušný katastrální úřad a vyžádat si kopii listiny. Po předložení dokladu totožnosti a úhrady poplatku za každou kopírovanou A4 získáte potřebný dokument. Definice podmínek a účastníku Vám napoví, jak situaci řešit. Listinu však lze získat i pomocí datové schránky. 

Běžný postup výmazu

Věcná břemena se výrazně liší listinu od listiny a tím i jejich dopad na Váš případný komfort, ale i hodnotu nemovitosti nebo pohled banky na to, zda je nemovitost vhodná do zástavy. Pokud je potřeba situaci řešit, standardně je třeba sepsat dokument pro výmaz břemene a po ověření podpisu všech účastníků se společně s návrhem na vklad vloží na katastr. Aktuální poplatek za každý vklad je 2 000 Kč. Ověření podpisu Vás vyjde na 30 Kč za účastníka. Výjimkou může být například úmrtí oprávněného. V takovém případě dokládáte úmrtní list.

Rád Vám se zjištěním detailu i případným výmazem pomůžeme. Stačí nám napsat o jakou nemovitost se jedná a na zbytku už se domluvíme.

Věcná břemena

Podstatou věcných břemen je omezení vlastníka věci v tom, že je povinen něco trpět nebo něčeho se zdržet ve prospěch někoho jiného - oprávněného. Věcná břemena dělíme na tzv. služebnosti a reálná břemena. Předmětem věcného břemene může být (s trochou nadsázky řečeno) v podstatě cokoliv, záleží čistě na dohodě zúčastněných stran. Podmínky věcných břemen se specifikují v dohodě nebo smlouvě, která se vkládá na katastr. Za poplatek je volně dostupná.

Služebnost

Zjednodušeně můžeme říci, že o služebnosti se bavíme v okamžiku, kdy daná věc (např. nemovitost) nebo její část (např. místnost) má sloužit někomu dalšímu - oprávněnému. Vlastník nemovitosti tak musí strpět činnost nebo jednání oprávněného a musí své úmysly a jednání omezit tak, aby nezamezil v možnosti užívat danou věc (např. přehradit cestu).

Služebnosti se navíc dělí ještě na osobní a pozemková. Rozdíl je jednoduchý. Osobní služebnost byla zřízena ve prospěch konkrétní osoby. Její zrušení je možné pouze se souhlasem všech účastníků a nebo smrtí oprávněného. Pozemková služebnost je naopak ve prospěch konkrétního pozemku a může být zrušena za souhlasu všech vlastníků dotčených pozemků. Služebnost může být vztažena na věci nemovité, ale i na věci movité.

Mezi typické služebnosti můžeme zařadit věcné břemeno chůze a jízdy, vedení nebo správu inženýrských sítí, věcné břemeno bytu, užívání nebo také braní vody.

Reálná břemena

U reálných břemen je narozdíl od služebností vyžadována aktivita vlastníka (povinného). Ten se zavazuje, že ve prospěch další osoby koná a poskytuje užitek z konkrétní věci nebo činnosti. Typicky se jedná o část úrody nebo plody ze sadů. Reálná břemena lze stanovit na dobu určitou anebo se z něj vyplatit. 

Zástavní právo obecně zajišťuje dluh v ujednané výši pro případ, že nebude dlužníkem včas a řádně splacen. Předmětem zástavně právního vztahu je zástava, která může být v případě nesplnění pohledávky zpeněžena a výtěžek získá věřitel. V praxi může být tedy nemovitost prodána, pokud dlužník nesplatí dluh.

O podzástavní právo se jedná v případě, že dojde k zastavení pohledávky, která už je zajištěna zástavním právem. Podzástavní věřitel (podzástavce) tak může dosáhnout zpeněžení zástavy namísto podzástavce. Zajímavé je, že tento zápis může proběhnout bez souhlasu vlastníka zástavy. 

Protože podzástavní právo může být trochu matoucí, pokusíme se výklad zjednodušit na příkladu. Dejme tomu, že jste půjčil peníze jistému Karlovi a ten zase Pepovi. Pepa dal Karlovi do zástavy svůj dům. A protože Karel dluží Vám, může postoupit zastavený dům pro Vás. V tu chvíli máte podzástavní právo na nemovitost. Pokud by Vám Karel nesplácel dluh, můžete dům prodat a uspokojit tak svůj závazek. A to bez souhlasu původního vlastníka. Podzástavní právo je vzácně se vyskytujícím druhem zástavního práva. 

Běžně vzniká uvolněné zástavní právo po zániku původního zástavního práva (nejčastěji uhrazením dluhu), ale na katastru nemovitostí se zánik nepromítne. Věřitel si tímto způsobem nechává prostor pro další zápis jiné zástavy. Pokud by věřitel řešil zástavu standardním zápisem nového zástavního práva, musel by se v případě vícero zástavních práv spokojit s horším pořadím. Uvolněné zástavní právo dává výraznou výhodu udržení pořadí, ve kterém byl původní záznam předchozího závazku. 

S takto uvolněným zástavním právem může vlastník zástavy spojit jiný dluh, ale pouze za podmínky, že ten nebude převyšovat dluh původní. Uvolněné zástavní právo musí být zapsáno na katastru nemovitostí. 

Soudcovské zástavní právo se zřizuje právní mocí unesení o nařízení výkonu rozhodnutí. Jedná se o zvláštní druh zástavního práva, které je současně způsobem exekuce. Zřízením soudcovského zástavního práva však nedochází k postižení majetku povinného (běžně dlužníka), toto zástavní právo plní funkci zajišťovací. V praxi to tedy může znamenat, že se nemovitost nebude ihned prodávat. Důvodů může být vícero, často se jedná o projev věřitele dlužníkovi. Ten tím získá víc času na splacení závazku. 

Soudcovské zástavní právo musí být zaznamenáno na katastru nemovitostí. Návrh na nařízení výkonu rozhodnutí podává příslušný soud a na jedné nemovitosti může být v rámci soudcovského zástavního práva evidováno vícero věřitelů. Soudcovské zástavní právo může působit i na budoucí vlastníky nemovitosti, protože se váže k nemovitosti.

TIP na závěr

Kontaktujte exekutora a zjistěte podmínky splacení závazku a prodeje nemovitosti.

Zástavní právo zákonné vzniká typicky při neplacení dluhů vůči státu, například daní. Zákonné zástavní právo vzniká automaticky a občanský zákoník v jednotlivých případech stanoví, že takto zřízené zástavní právo má přednost před jinými zástavními právy. Tuto úpravu však nereflektuje insolvenční právo. Ke vzniku zákonného zástavního práv není třeba projevu vůle zúčastněných subjektů, může vznikat automaticky.

To znamená, že na katastru nemovitostí probíhá tzv. záznamem a nespadá do schválení katastrem nemovitostí, nýbrž nařízení z jiného správního orgánu. Zápis tedy může proběhnout bez souhlasu vlastníka.

Pokud chcete nemovitost financovat hypotékou, pravděpodobně bude Vaše banka požadovat, aby byl záznam vymazaný dříve, než Vám poskytnou peníze. V takovém případě musí prodávající najít jinou vhodnou zástavu, popřípadě splatit úvěr sám. V praxi to pro Vás znamená zdržení přibližně na 2 měsíce a více.

TIP na závěr: Doporučujeme zjistit výši a podmínky úhrady závazku. Pokud budete mít o nemovitost zájem, můžete se s prodávajícím domluvit, že závazek uhradíte a zároveň vyjednávejte o snížení kupní ceny. 

Zástavní právo smluvní je věcným právem k cizímu majetku, které se využívá jako pojistka pro případ, že by dlužník nebyl schopen dluh splácet. Užívá se nejčastěji u hypoték a dalších realitních transakcí. Poskytovatel půjčky (tedy banka či jiný finanční subjekt) zástavním právem smluvním svůj úvěr zajišťuje a chrání tak své prostředky. Když kupujete nemovitost, dobře si zjistěte, zda není touto zástavou zatížena.

Na nemovitostech nejčastěji uplatňují zástavní právo smluvní banky jako zajištění hypotečních úvěrů. Pokud se chystáte koupit nemovitost se záznamem zástavního práva smluvního a chystáte se koupi financovat také hypotečním úvěrem, nemusíte se ničeho bát. Standardně Vám Vaše banka povolí nemovitost koupit s podmínkou, že musíte aktuální hypotéku z koupě splatit a do určité doby (běžně 3 měsíce) musí být zástava původní banky vymazána. Pravděpodobně bude potřeba i souhlas stávající banky.

Pokud se původní úvěr nesplácí, pravděpodobně bude Vaše banka požadovat, aby byl záznam vymazaný dříve, než Vám poskytnou peníze. V takovém případě musí prodávající najít jinou vhodnou zástavu, popřípadě splatit úvěr sám. V praxi to pro Vás znamená zdržení přibližně na 2 měsíce.

Podobný postup můžete očekávat i v případě, kdy je zástavní právo smluvní zapsané pro fyzickou osobu (konkrétní člověk) nebo jinou právnickou osobu, než banku (bývá často společnost, která půjčila vlastníkovi nemovitosti). Mimo požadavek banky, aby byl záznam vymazaný před poskytnutím financí, budete nuceni zajistit splacení úvěru a výmaz s danou osobou. To může být oříšek, protože pokud jim to vysloveně neukládá smlouva, nemají povinnost peníze na splacení úvěru přijmout. V některých případech může být dokonce velmi komplikované takovou osobu vůbec dohledat a zkontaktovat. V tomto případě tedy výrazně doporučujeme nespoléhat se na dobré slovo. Ohlídejte si, aby proběhl výmaz zástavního práva smluvního před podpisem jakéhokoliv závazného dokumentu (například rezervační smlouvy, kupní smlouvy, hypoteční smlouvy, apod.).

TIP na závěr

Pokud přecházíte z nájmu do vlastního bydlení, doporučujeme vypovědět nájemní smlouvu až v okamžiku, kdy jste si opravdu jistí, že zvládnete svou novou nemovitost v termínu pořídit. Nezřídka se stává, že z důvodu prodlev hledají kupující přechodné bydlení na několik týdnů nebo měsíců.

Co je Centrální evidence exekucí (dále jen „CEE“)

Centrální evidence exekucí je veřejný seznam, který je veden, provozován a spravován Exekutorskou komorou České republiky v souladu s ustanovením § 125 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), ve znění pozdějších předpisů.

Postup pro zápis údajů v CEE, pro její vedení, provoz a správu je upraven vyhláškou ministerstva spravedlnosti č. 329/2008 Sb., o centrální evidenci exekucí, ve znění pozdějších předpisů.

Co se zapisuje do Centrální evidence exekucí

Soudní exekutoři do CEE zapisují údaje uvedené ve vyrozumění o zahájení exekuce po zapsání doložky provedení exekuce do rejstříku zahájených exekuce a údaje z pravomocných usnesení o nařízení exekuce (u řízení zahájených do 31. 12. 2012), případně z pravomocných usnesení o zastavení a odkladu exekuce a další právními předpisy stanovené údaje.

Zápis údajů z vyrozumění o zahájení exekuce se provede do 3 dnů po zapsání doložky provedení exekuce, z usnesení o odkladu nebo zastavení exekuce do 3 dnů od nabytí právní moci těchto rozhodnutí.

Jaké informace získáváme ze CEE u nás v NEMO Reportu a jak s nimi pracujeme

V centrální evidenci exekucí prověřujeme vlastníky nemovitostí k okamžiku vzniku daného reportu, a to jak fyzické, tak právnické osoby. Získáte tedy informaci, zda někteří z vlastníků nemovitostí jsou tzv. "v exekuci", kteří z nich to jsou, kolik exekucí mají a základní informace ke každé z nich. Všechna tato data získáváme plně automaticky a jejich propsání do našeho reportu je otázkou několika vteřin.

Výmaz údajů z Centrální evidence exekucí

Údaje o exekuci jsou z CEE vymazány bez zbytečného odkladu po uplynutí 15 dní poté, co exekuční řízení skončilo (vymožením povinnosti, pravomocným zastavení exekuce apod.), respektive poté, co se o skončení soudní exekutor dozvěděl.

K čemu Centrální evidence exekucí slouží

CEE především umožňuje zjišťovat informace o konkrétních exekučních řízeních, zjišťovat, zda je proti konkrétní osobě vedena exekuce podle exekučního řádu, který soudní exekutor byl pověřen provedením exekuce, o jakou vymáhanou povinnost se jedná, kdy byl soudní exekutor pověřen vedením exekuce, zda byla pravomocně odložena či zastavena atd.

Jaké údaje v Centrální evidenci exekucí nenaleznete

CEE neobsahuje údaje o výkonech rozhodnutí vedených soudy, exekucích vedených orgány státní správy a samosprávy, finančními orgány či zdravotními pojišťovnami.

Informace v této části poradny jsme převzali z portálu www.ceecr.cz a doplnili o naše vlastní textace, především o způsobu získávání informací a práce s nimi v našich reportech. Identifikaci vlastníků získáváme v katastru nemovitostí (jméno, rodné číslo, datum narození) a těmito údaji se řídíme při zadávání dotazů do CEE. Pokud by tedy byl některý z identifikátorů chybně zapsaný v databázi katastru nemovitostí, může se stát, že bude chybně vyhodnocen také dotaz do CEE. V takovém případně společnost MyNEMO Report s.r.o. nenese odpovědnost za chybné prověření nemovitosti.

Průběh exekuce může být velmi zdlouhavý a má několik etap i forem. 

Zahájení exekučního řízení

Pokud dlužník dobrovolně, řádně a včas nesplácí svůj dluh, může se věřitel obrátit na exekutora nebo na soud a podat mu exekuční návrh. Exekutor v tomto okamžiku zahajuje exekuční řízení. Po tom, co se podá žádost na zahájení exekuce u konkrétního exekutora, musí on podat návrh na soud, aby ho pověřil výkonem dané exekuce, teprve tehdy může začít s úkony pro vymožení pohledávky.

Informování o pověření

Exekutor má povinnost informovat oprávněného do 15 dnů od doručení pověření k zahájení exekuce. Dlužníka vyrozumívá nejpozději spolu se zasláním prvního exekučního příkazu. Dlužník získává od doručení nařízení exekuce 30denní lhůtu k dobrovolnému splnění povinnosti. Okamžikem doručení také nesmí dlužník nijak nakládat se svým majetkem, ať už jde o movité věci nebo nemovitosti. Pokud by dlužník v tomto okamžiku prodal svou nemovitost, není prodej platný a musí být zpětně zrušen. Potenciální kupující by se tímto dostal do nezáviděníhodné pozice. I když má právo získat peníze v hodnotě kupní ceny zpět, může být jejich vratka, s ohledem na situaci, velmi komplikovaná. Běžnou součástí plnění závazku jsou také náklady spojené s řízením, např. na právníka. Po uplynutí lhůty může exekutor začít se samotnou exekucí.

Zjištění majetkového stavu dlužníka

Díky svým pravomocem může exekutor dohledávat majetek dlužníka. Ať už jde o vedené účty v bance, vlastněné nemovitosti evidované v katastru, údaje od zaměstnavatele nebo další relevantní informace, exekutor je oprávněn je požadovat a dotázané instituce a osoby mají povinnost je poskytnout.

Návrh na způsob provedení exekuce

Konkrétní způsob provedení exekuce určuje exekutor, i když může vyzvat oprávněného, aby způsob navrhl. Exekutor má povinnost zvolit vhodný způsob exekuce s ohledem na majetkový stav dlužníka a výši pohledávky věřitele (oprávněného). Pokud je to možné a vhodné s ohledem na charakter závazku, měl by zpočátku volit šetrnější způsob exekuce. Pokud navržený způsob nevede k efektivnímu uspokojení pohledávky, může exekutor navrhnout jiný nebo další způsob vykonání exekuce. V důsledku může být exekuce kombinací několika různých státem stanovených způsobů (viz výše).

Způsob provedení exekuce určuje soudní exekutor. V rámci jednoho exekučního řízení je oprávněn zvolit více forem.  Forma výkonu exekuce může být jak peněžitá, tak i nepeněžitá. Mezi nejčastější výkony patří.

Srážka ze mzdy a jiných příjmů

Typická a jedna z nejčastějších forem exekuce. Po jejím nařízení jsou dlužníkovi strhávány z účtu finance ze mzdy až do konečného splacení závazku nebo změny způsobu exekuce. Jiným příjmem může být např. mateřská, různé druhy důchodu nebo sociálních dávek. Srážky nemohou nikdy přesáhnout tzv. základní částku, resp. exekučně nepostižitelnou částku, případně nárokovatelné příspěvky, či dávky, díky kterým má dlužník možnost zajistit si základní životní potřeby. 

Přikázání pohledávky

Přikázání pohledávky bývá využíváno u peněžitých pohledávek. Hlavní význam přikázání spočívá v tom, že tzv. poddlužník (tedy ten, který dluží dlužníkovi, který je v exekuci) musí primárně zaplatit exekutorovi. Poddlužník nemá na výběr, jde o formu příkazu. V praxi běžně funguje tak, že finanční instituce zablokuje finanční prostředky na něm uložené, ovšem jen do výše vymáhané pohledávky.

Prodej movitých věcí a nemovitostí

Velmi často se exekuce týká prodeje majetku dlužníka. Mimo běžné movité věci, jako je např. vybavení domácnosti mohou být prodány i nemovitosti ve vlastnictví dlužníka. Prodej je vždy vedený tak, aby uspokojil věřitele. 

Koupě nemovitosti v exekuci může být finančně velmi výhodná, nicméně podobně jako ve všem platí, že nic není zadarmo. Pokud byste se takovou nemovitost chystali koupit, počítejte s náročným a zdlouhavým procesem. Doporučujeme maximální obezřetnost a důkladnou prověrku nemovitosti i majitele. 

Správou nemovitosti

Jedná se o méně agresivní alternativu k prodeji nemovitosti. V případě správy přebírá exekutor kontrolu nad výdaji, případně příjmy z nemovitosti. Spravuje ji tak, aby byla řádně a úspěšně hospodářsky užívána a samozřejmě aby došlo ke splacení závazku. Příkladem může být změna dodavatele energií, nebo přikázání nájemníkům hradit nájem na účet exekutora.

Ostatní způsoby

Mezi další možné formy exekuce patří především tzv. nepeněžité částky a řídí se povahou dané povinnosti. Může jít o vyklizení, odebrání držené věci nebo nařízení provedení určitého výkonu.
 

Aby mohla být exekuce zahájena, musí mít oprávněný veřejnou listinu, která se nazývá exekuční titul. Ten prokazuje, že dluh skutečně existuje a zároveň, že má oprávněný nárok na jeho vymáhání. Exekuční titul může vzniknout na základě vykonatelného rozhodnutí soudu či orgánu státní správy, rozhodčího nálezu nebo notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti.

Dokud není exekuční titul pravomocný, lze využít tzv. opravných prostředků. Dle typu exekučního titulu jimi můžou být odvolání, odpor či námitky. V každém rozhodnutí musí být tyto možnosti uvedeny a vyspecifikovány.

Jakmile se exekuční titul stane vykonatelným, může být rozhodnutí na základě exekučního titulu postoupeno exekutorovi, který následně začíná jednat. Vykonatelnosti zpravidla exekuční titul nabývá po uplynutí lhůty stanovené pro splnění povinnosti.

Nejčastější formou exekučního titulu je platební rozkaz. Ten se vydává pouze u peněžitých dluhů. Dlužník má po jeho obdržení lhůtu ke splacení dluhu, případně na podání odporu. Pokud dluh splatí, dluh je řádně splacen a exekuce nevzniká. Pokud podá odpor, soud platební rozkaz ruší, nařídí soudní jednání a následně vydává pravomocný rozsudek. Pokud dlužník nevyužije ani jedné z možností, stává se pravomocným samotný platební rozkaz.

Exekutor, nebo také soudní exekutor, je státem pověřená fyzická osoba, která je oprávněná provádět exekuce a vykonávat některé další činnosti podle exekučního řádu. Zájemce o funkci exekutora je po splnění podmínek (právnické vzdělání, praxe) jmenován ministrem spravedlnosti. Následně je zařazen do správy a evidence v exekutorské komoře www.ekcr.cz.  Exekutor je, podobně jako notář, úřední osobou.

Jeho role v exekučním řízení je zcela zásadní. Ze svého titulu má mnoho pravomocí. Mezi ty nejdůležitější patří oprávnění požadovat po státních orgánech i dalších institucích poskytování informací a další součinnost. Tyto osoby mu je musí poskytnout. Mezi typické příklady patří dotazy na vlastněný majetek v katastru nemovitostí, vedené účty a zůstatky v bance. Exekutor může i v určité fázi exekučního řízení vstoupit do obydlí dlužníka, a to bez jeho přítomnosti nebo souhlasu. Dlužník má na druhou stranu možnost se bránit, např. pokud nesouhlasí se soupisem majetku určeného k exekuci. V takovém případě je vhodné obrátit se na exekuční komoru.

Exekuce je řízení, které má za účel donucení splnění určité povinnosti, která nebyla řádně, včas a dobrovolně splněna. Nejčastěji se jedná o splacení dluhu.

Dlužník bývá v exekučním řízení nazýván povinným a věřitel oprávněným. Samotná exekuce pak bývá vykonávána nejčastěji za pomoci exekutora, může jí však vykonat i soud nebo jiný orgán státní správy. 

Insolvenční rejstřík (ISIR) je veřejný seznam a zároveň informační systém veřejné správy, kterou spravuje Ministerstvo spravedlnosti ČR. Zapisují se do něj zákonem stanovené údaje o subjektech, které v České republice procházejí insolvenčním řízením. Jde tedy o veškeré údaje, které se týkají insolvenčního řízení, informací o insolvenčních správcích, informace o dlužnících, soudní rozhodnutí, dokumentace a další podklady. Dohledat lze jak probíhající, tak již ukončená řízení, a to konkrétně od ledna 2008 až do současnosti.

Do insolvenčního rejstříku se zapisují fyzické osoby podnikatelé, právnické osoby a nepodnikatelské subjekty. 

Vede ho příslušný rejstříkový soud, kterým je krajský soud. Výjimku tvoří jen Krajský soud v Praze, protože pro subjekty se sídlem nebo místem podnikání v jeho soudním obvodu vede insolvenční rejstřík Městský soud v Praze.

Jaké informace z ISIR získáváme u nás v NEMO Reportu a jak s nimi pracujeme

V insolvenčním rejstříku prověřujeme vlastníky nemovitostí k okamžiku vzniku daného reportu, a to jak fyzické, tak právnické osoby. Získáte tedy informaci, zda někteří z vlastníků nemovitostí jsou tzv. "v exekuci", kteří z nich to jsou, kolik exekucí mají a základní informace ke každé z nich. Všechna tato data získáváme plně automaticky a jejich propsání do našeho reportu je otázkou několika vteřin.

Identifikaci vlastníků získáváme v katastru nemovitostí (jméno, rodné číslo, datum narození) a těmito údaji se řídíme při zadávání dotazů do ISIR. Pokud by tedy byl některý z identifikátorů chybně zapsaný v databázi katastru nemovitostí, může se stát, že bude chybně vyhodnocen také dotaz do ISIR. V takovém případně společnost MyNEMO Report s.r.o. nenese odpovědnost za chybné prověření nemovitosti.

Majetková podstata

Majetek, který je v rámci insolvenčního řízení určený k uspokojení dlužníkových věřitelů. Mohou sem spadat peněžní prostředky, věci movité a nemovité, obchodní podíly, dlužníkova mzda nebo plat apod. Dlužník má v rámci záznamu zakázáno s majetkem nakládat, tedy ji např. prodat, darovat a podobně.

Platební neschopnost 

Do platební neschopnosti se dlužník dostane v okamžiku, kdy má více věřitelů (nejméně dva) a pokud má závazky déle jak 30 dnů po splatnosti, zároveň je není schopen plnit.

Předlužení

Dlužník se do předlužení dostane v situaci, kdy souhrnná výše jeho dluhů převyšuje hodnotu jeho majetku a zároveň má vícero věřitelů. 

Další způsob provedení insolvence.  Oddlužení je určené pro fyzické i právnické osoby. Svým charakterem i průběhem se výrazně liší od konkurzu. Jak název napovídá, princip oddlužení spočívá ve snaze zbavit dlužníka jeho dluhů. Oddlužení jako takové má mnoho různých podoba možností řešení. Mezi možné alternativy způsobu řešení oddlužení může být prodej nemovitostí (v horším případě formou exekuce - bližší info naleznete zde) nebo třeba splátkový kalendář.

Někdy může soud rozhodnout o změně průběhu insolvence z oddlužení na konkurs. Koná tak především v případě, kdy dlužník neplní nebo není dlouhodobě schopný plnit podmínky oddlužení a zároveň má majetek dostatečný k uspokojení věřitelů.

Podmínky oddlužení

O oddlužení nemůže žádat každý. Dlužník musí splňovat základní podmínky, bez kterých není šance, osobní bankrot vyhlásit. Obecně musíte mít více, jak 2 věřitele (dluhy) a nesmíte být dlouhodobě schopní je splácet. Jsou tu však další specifická pravidla, jako třeba:

• Dlužník musí prokázat, že je za 3 roky schopen uhradit alespoň 60% nebo za 5 let minimálně 30 % všech pohledávek přihlášených věřitelů. Prokázat to může soupisem svého majetku, případně přehledem o svém příjmu.
• Insolvenční soud zamítne návrh na povolení oddlužení také tehdy, jestliže v posledních 10 letech před podáním insolvenčního návrhu bylo dlužníku pravomocným rozhodnutím přiznáno osvobození od placení pohledávek zahrnutých do oddlužení, v rozsahu, v němž nebyly uspokojeny.

Prodej majetku

Na první pohled se může zdát, že konkurs a oddlužení prodejem majetku je jedno a totéž. Ve skutečnosti má každý způsob specifická pravidla, která je od sebe v důsledku velmi odlišují. Hlavní rozdíl spočívá v tom, že po konkursu není dlužníkovi vydáno osvobození od povinnosti platit v konkursu nesplacené či do něj nepřihlášené pohledávky, kdežto po oddlužení dlužník toto osvobození obdrží, splní-li stanovené podmínky. Dále při oddlužení spravuje svůj majetek dlužník, zatímco v konkursu insolvenční správce.

Splátkový kalendář

Oddlužení formou splátkového kalendáře má za cíl zbavit dlužníka dluhu do 5 let. Po splnění podmínek (viz výše).  Po jeho schválení dojde ke sjednocení dlužníkových dluhů. Dlužník ze svého příjmu splácí své dluhy věřitelům takovým způsobem, jaký určí soud. Na průběh oddlužení dohlíží insolvenční správce. Pokud dlužník splní všechny podmínky, jsou mu zbylé dluhy odpuštěny. 
 

Konkurs je jednou z forem insolvence a dochází při něm k prodeji majetku (majetkové podstaty) dlužníka, a to za účelem uspokojení pohledávek věřitelů. Pohledávky věřitelů, které nebyly konkursem uspokojeny, nezanikají. Dlužník má tedy povinnost je doplatit. Při konkursu nakládá s majetkem dlužníka insolvenční správce, a to včetně majetku, který nabude během konkursu. 

Každý případ je řešený individuálně, nicméně dlužník může v takovém případě po konkursu zažádat o oddlužení (viz níže). V běžné praxi toho běžně využívají. 

Co je to nepatrný konkurs?

Nepatrný konkurs je rychlejší a jednodušší forma klasického konkursu. Je určen pro nepodnikatele a malé dlužníky, důsledky jsou však stejné, jako u konkursu. Má jednodušší pravidla a probíhá rychleji. Jeho výsledky jsou však stejné jako u standardního konkursu (viz výše).
 

Insolvenční řízení, zkráceně insolvence nebo také platební neschopnost, je obecně jakékoliv soudní řízení, jehož předmětem je projednání úpadku a jeho řízení podle insolvenčního zákona. Cílem insolvence je najít a zvolit způsob vypořádání mezi dlužníkem a věřitelem tak, aby došlo k poměrnému uspokojení obou stran. To znamená, že dlužník v rámci insolvence sníží a vypořádá své dluhy, věřitel získá zpět alespoň část svých pohledávek. Insolvence se může týkat a také běžně týká vícero věřitelů současně. Samotná insolvence má 2 základní způsoby vypořádání - konkrétně konkurs a oddlužení neboli osobní bankrot. Další, ale velmi specifickou možností je reorganizace, která se týká větších firem.
 

Územní plán řeší základní koncepci rozvoje území obce, koncepci plošného a prostorového uspořádání a stanovuje podmínky využití vymezených ploch a koridorů. Územní plán má podobu barevných map, kde konkrétní barevné plochy určují funkci dané lokality a nebo pozemku – např. zda na tento pozemek lze umístit rodinný dům nebo se jedná o veřejnou zeleň. V územním plánu lze nalézt veškeré sítě, aktuální i budoucí a též veřejně prospěšné stavby jako jsou silnice nebo silniční obchvaty. Ve své textové části definuje limity pro velikost nových budov, většinou jako koeficient zastavěnosti daného pozemku a také může vymezovat jejich charakter, či poměr stran budoucího rodinného domu nebo sklon střechy. 

Územní plán je pořizován pro celé území obce.  O pořízení územního plánu rozhoduje zastupitelstvo dané obce a pořizovatelem územního plánu je obvykle obecní úřad obce s rozšířenou působností, tedy většinou úřad krajského nebo okresního města. Obec s rozšířenou působností lze dohledat pro většinu obcí na Wikipedii.

Zadání územního plánu je zpracováno pořizovatelem, který definuje hlavní cíle a požadavky. Návrh zadání je poté doručen veřejnou vyhláškou, tedy je vyvěšen na úřední desce daného úřadu s rozšířenou působností. K návrhu územního plánu se může vyjádřit každý občan a zaslat svoje písemné připomínky do 15 dnů ode dne, kdy byl návrh zadání doručen. Na základě připomínek upraví pořizovatel zadání a toto upravené zadání musí schválit zastupitelstvo obce. Tohoto zasedání se mohou občané zúčastnit.

Na základě návrhu zadání územního plánu zpracovává pořizovatel návrh územního plánu. Návrh územního plánu doručuje pořizovatel veřejnou vyhláškou stejně jako u zadání. Do 30 dnů od doručení je možné zaslat písemné připomínky ještě před tím, než bude uspořádáno veřejné projednávání, které musí být uspořádáno vždy. Do 7 dnů od veřejného projednávání lze podávat písemné připomínky. Pokud jste majitelem pozemků, kterých se územní plán týká, můžete zaslat i písemné námitky, např. pokud se váš pozemek změnil z pozemku určeného k zástavbě na pozemek veřejné zeleně nebo přes váš pozemek má procházet veřejné prostranství. O námitkách musí úřad rozhodnout a své rozhodnutí odůvodnit, narozdíl od připomínek. 

V dalším kroku pořizovatel vyhodnotí veřejné projednání a vypořádá námitky a připomínky. Rozhodnutí o námitkách je vždy v odůvodnění územního plánu. Pokud je to třeba, pořizovatel podle námitek upraví návrh územního plánu a upravený jej předloží zastupitelstvu obce. Zastupitelstvo má možnost návrh vydat, zamítnout nebo vrátit pořizovateli s pokyny, jak je nutné jej upravit. Územní plán je vydán veřejnou vyhláškou, tedy je zveřejněn na úřední desce. Poté co uplyne 15 dnů od vyvěšení, nabývá územní plán účinnosti. 

Celý proces návrhu a schvalování územního plánu může trvat rok. 

V územním plánu lze vymezit plochu, ve které je rozhodování o změnách (změnou je myšlena zástavba, nebo např. revitalizace nějakého areálu) podmíněno zpracováním územní studie. Územní studii může zpracovávat pouze autorizovaná osoba. Územní studie bývá často stanovena pro rozsáhlé zastavitelné plochy či plochy přestavby s komplikovanými podmínkami. Studie obvykle navrhuje strukturu veřejných prostranství včetně umístění komunikací, veřejné zeleně, parcelaci, řešení technické infrastruktury apod. Zastupitelstvo obce územní studii neschvaluje, nicméně bývá obvyklé, že se vydá usnesení.  Na rozdíl od územně plánovací dokumentace se studie veřejně neprojednává. 

Územní studie může být registrovaná a nebo neregistrovaná. Registrovaná územní studie je taková, jejíž data byla vložena do evidence územně plánovací činnosti a pak je neopomenutelným podkladem pro rozhodování v území, na rozdíl od neregistrované studie, která je pouze podkladem.  

Územní studie se pořizuje v případech, kdy je to uloženo v územním plánu nebo z vlastního či jiného podnětu, tedy i majitel pozemku může dát podnět na vypracování územní studie.  V případě, že je zpracování územní studie uloženo v územním  plánu, hradí studii obvykle obec nebo v zadání územní studie může pořizovatel stanovit, že ten, kdo hodlá změnu v území realizovat (majitel pozemku), může zajistit zpracování územní studie na svoje náklady. 

Lhůta na vypracování územní studie by měla být specifikována v územním plánu. 

Pojmem inženýrské sítě je označován přívod vody, elektřiny, kanalizace, plynu a telekomunikačních služeb (telefon, internet) na pozemek.

Jsou základem bezproblémového fungování stavby a hrají klíčovou roli už při koupi pozemku. Pokud parcela není napojena na inženýrské sítě, bude pravděpodobně výrazně levnější než pozemky, které již mohou využívat vybudované sítě.
Zasíťovat pozemek není ale zadarmo a je třeba pečlivě analyzovat, jak velká investice to bude a zda se vám vyplatí. 

Při prodeji nebo koupi nemovitosti hraje porovnání aktuálního stavu nemovitosti s tím, co je zapsáno v katastru, zásadní roli. Případů, kdy nejsou části domu nebo samostatné stavby zakreslené v katastru, jsou statisíce. V mnoha případech se jedná o nezapsané stavby i celá desetiletí. Pokud vám katastrální úřad nařídí nápravu a legalizaci závady, mohou vás v této souvislosti čekat různé nepříjemnosti, především vynaložené finanční náklady, časová náročnost i případné sankce ze strany příslušných úřadů. Doporučujeme nemovitost před koupí či prodejem řádně prověřit, a předejít tak potížím při vyřizování hypotéky (pro akceptaci do zástavy je legalizace nutná) nebo problémům se stavebním úřadem, který může nařídit i demolici černé stavby.

Před koupí pozemku je třeba prověřit, zda má přístup k veřejné komunikaci. Bez přístupové cesty nemůžete stavět.

Plánujete-li zakoupení pozemku pro stavbu rodinného domu, zjistěte si, zda je  k němu vybudována veřejná přístupová cesta s parametry, které stanovuje Stavební zákon.
V nabídce jsou často pozemky, k nimž sice vede veřejná komunikace, ale nemá příslušné parametry. Je to třeba jen polní cesta, která však nemusí stačit jako oficiální přístup na stavební pozemek. Podle stavebních předpisů musí k rodinnému domu vést zpevněná přístupová cesta o šíři alespoň 2,5 m, která končí nejdále 50 metrů od domu (pozor, ne od hranice pozemku, ale od faktické stavby). K tomu je třeba připočítat krajnice, a tak skutečně musí mít cesta šířku minimálně 3,5 metru. Pokud taková cesta na pozemek nevede, bude nutno ji vybudovat, aby byla stavba povolena.

Také hypoteční banka se zajímá, zda je přístupová cesta zajištěna. Pokud patří obci a je v příslušných parametrech, bude vše v pořádku. Pokud je cesta soukromá, je třeba bance předložit nájemní smlouvu či smlouvu o věcném břemenu průchodu a průjezdu (tzv. služebnost).  

Pokud není veřejná komunikace v příslušných parametrech zřízena, je třeba před koupí pečlivě zvážit, zda nenastanou takové komplikace, které by dlouhodobě bránily stavbě a užívání pozemku.