Jak správně postupovat při koupi nemovitosti, abyste se vyvarovali problémů a zklamání?

Plánujete koupit nemovitost a nevíte, jak začít a na co si dát pozor? Přinášíme vám rozhovor s právničkou Ivou Čípovou, ve kterém najdete návod, jak při koupi nemovitosti postupovat a jaká jsou potenciální rizika, abyste se jich mohli vyvarovat.

 

O čem mě musí realitní kancelář jako kupujícího povinně informovat?

Když kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, je důležité si uvědomit, že klientem realitní kanceláře je většinou prodávající, díky kterému realitní kancelář za odvedenou práci získá provizi. Přesto má realitní kancelář nebo realitní makléř určité povinnosti i vůči vám jako kupujícímu. Pohlídejte si proto, aby vás realitní kancelář informovala o všem, o čem dle zákona musí.

Povinností realitní kanceláře je sdělit kupujícímu veškeré vady a omezení váznoucí na nemovitosti. Jedná se také o omezení, která nejsou v katastru nemovitostí zapsaná a o kterých by ale realitní kancelář vzhledem ke své odborné způsobilosti měla vědět – např. zákonné předkupní právo spoluvlastníků nebo problematičnost přístupových cest (přístup přes cizí soukromý pozemek) apod.

 

Jak celý proces koupě nemovitosti probíhá?

 

Pokud se rozhodnete nemovitost koupit, prvním krokem je uzavření rezervační smlouvy, případně smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na základě této smlouvy složíte rezervační zálohu a prodávající vám nemovitost na určitou dobu zarezervuje.

Po podpisu rezervační smlouvy se začínají připravovat další dokumenty: kupní smlouva, smlouva o úschově kupní ceny a návrh na vklad vlastnického práva. Po podpisu těchto smluv je nejobvyklejší tento postup:

• Kupující složí kupní cenu do advokátní úschovy.
• Je podán návrh na vklad práva do katastru nemovitostí.
• Dojde k přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
• Schovatel vyplatí kupní cenu z úschovy prodávajícímu.

Dostali jste od prodávajícího, resp. realitní kanceláře předložené smlouvy? Nechte si je
zkontrolovat.

Je obvyklé, že smluvní dokumentaci při prodeji nemovitosti připravuje prodávající, resp. jeho právní zástupce nebo právníci realitní kanceláře. Pokud nemovitost kupujete a smlouvy jste dostali předložené, doporučujeme si je nechat zkontrolovat od vašeho právníka.

Možná si říkáte, že je to zbytečné, když už smlouvy právník připravil. Právník prodávajícího nebo realitní kanceláře ale samozřejmě smlouvy spíše připraví tak, aby byly ve prospěch prodávajícího. Proto je vhodné, aby smlouvy zkontroloval i někdo nezávislý, kdo se na ně podívá z vašeho pohledu a bude při kontrole a úpravě smluv chránit vaše zájmy.

Z naší zkušenosti klienti často chybují v tom, že si právníka najdou až pro kontrolu kupní smlouvy. Rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí ale podepíší bez jejich kontroly právníkem. Proč je to chyba? Tyto smlouvy vás totiž zavazují ke koupi nemovitosti za určitých podmínek. Tyto smlouvy často také obsahují celé znění kupní smlouvy, ke kterému se podpisem budoucí smlouvy / rezervační smlouvy zavážete. A když před podpisem kupní smlouvy zjistíte, že vám nevyhovují? V tuto chvíli už je pozdě, podmínky byly sjednány. Proto je velmi důležité nechat si od právníka zkontrolovat již rezervační smlouvu / smlouvu o smlouvě budoucí kupní.

Byť se vám náklady na právníka mohou zdát zbytečné a příliš drahé, v porovnání s cenou nemovitosti, jejíž koupě se může zkomplikovat, se jedná zpravidla pouze o zanedbatelnou částku.

Jakým způsobem zaplatit kupní cenu?

 

V současné době se už jedná o naprostý standard, ale i přesto jsme se v poslední době setkali s několika případy, kdy byla v kupní smlouvě navrhnuta úhrada kupní ceny od kupujícího přímo prodávajícímu. Jaké je v takovém případě riziko pro kupujícího? Pošle peníze prodávajícímu a k přepisu vlastnického práva z jakéhokoliv důvodu nedojde. Je tedy v situaci, že nemá nemovitost, ani peníze a pokud prodávající peníze nevrátí dobrovolně, bude potřeba je vymáhat soudní cestou. Jaké je zde riziko pro prodávajícího? Kupující peníze nepošle a zároveň dojde ke vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Prodávající tedy nemá ani peníze, ani nemovitost a jako v předchozím případě bude potřeba dluh vymáhat soudní cestou. Tento způsob úhrady kupní ceny určitě nedoporučujeme, standardní je využít úschovy kupní ceny, která ochrání jak kupujícího, tak prodávajícího.

Jak úschova kupní ceny funguje? Po podpisu kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupující zašle peníze na úschovní účet (u advokáta, notáře nebo banky). Poté je podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a po přepisu vlastnického práva je schovatelem kupní cena vyplacena prodávajícímu. Obě strany tak získaly, co chtěly, a bez zbytečného rizika. Více informací o úschově kupní ceny najdete v samostatném článku.

 

Jak prověřit nemovitost před rozhodnutím o koupi?

 

Na začátku, když kupujete nemovitost, je potřeba prověřit její právní a technický stav. S kontrolou právního stavu vám pomůže právník – zkontroluje, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno, nebo předkupní právo, případně zda na nemovitosti není nějaké omezení, které není v katastru nemovitostí zapsané. I kdyby některé z těchto práv na nemovitosti vázlo, pro koupi nemovitosti to nemusí vadit, je potřeba ale s tímto „břemenem“ při koupi počítat. Prověření právního stavu nemovitosti je dnes možné díky NEMO Reportu zajistit online.

Jestliže na nemovitosti vázne zástavní právo, zpravidla v souvislosti s hypotečním úvěrem, je standardní tento úvěr z kupní ceny nemovitosti vyplatit. Je ale potřeba součinnosti úvěrující banky. Pokud na nemovitosti vázne věcné břemeno, záleží na tom, o jaké břemeno se jedná. Může to být například služebnost inženýrské sítě od distributora elektřiny či plynu, která ve většině případů ničemu nevadí. Může se ale také jednat např. o služebnost užívání, což znamená, že osoba má právo nemovitost užívat. Zde už je samozřejmě na zvážení, zda nemovitost i za těchto podmínek koupíte.

S kontrolou technického stavu vám pomůže odborník – inspektor nemovitostí, který odhalí i takové vady a problémy, které mohou být oku laika často skryté.

Pokud kupujete nemovitost a chcete mít jistotu, že bude celý proces koupě a smluvní dokumentace v pořádku, neváhejte se obrátit na zkušenou právní kancelář, která vás celým procesem provede. Třeba právě na tu naši, tedy MACEK.LEGAL.

 

Děkujeme za rozhovor.

 

 

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

 

Mgr. Iva Čípová

Po studiích na University of Antwerp v Belgii (International and European Legal Studies Program) a promoci na Právnické fakultě Univerzity Karlovy v roce 2018 zahájila svou koncipientskou praxi v advokátní kanceláři MACEK.LEGAL. Nejen díky zahraniční zkušenosti je angličtina jejím druhým jazykem, kromě poskytování služeb cizojazyčným klientům ji používá např. i při psaní odborných publikací. Nad tématy rozjímá třeba i s teniskami na nohou, jejím cílem je půlmaraton. Po běhu ráda odpočívá v jógových ásanách, prochází se po horách nebo cestuje. Specializuje se na nemovitosti, ochranné známky, zakládání a změny ve společnostech a pracovní právo.