Ohlédnutí za realitním zákonem a povinnosti realitního zprostředkovatele

Kdo je vlastně realitní zprostředkovatel?

V úplném úvod je nezbytné si vymezit, kdo je vlastně realitní zprostředkovatel a proč jeho postavení bylo nově zakotveno v zákoně. Realitní zprostředkovatel zejména zprostředkovává nákup a prodej nemovitostí, a (nejen) vzhledem k výši zprostředkovávaných obchodů, bylo potřebné jeho postavení pevně zakotvit. Úprava postavení a pravomocí realitního zprostředkovatele slouží nejen jako ochrana spotřebitelů, ale také může zvyšovat prestiž profese. Dříve realitnímu zprostředkovateli stačila pouze živnost volná, nyní již toto podnikání spadá do živnosti vázané s názvem „realitní zprostředkovatel“, která obsahuje přísnější podmínky na výkon tohoto povolání. Dle vzdělání zájemce může postačovat vzdělání v oboru, či kombinace vzdělání a určité délky odborné praxe. Ale ani zájemci, kteří nemají potřebné vzdělání, nemusí zoufat, jelikož podmínku vzdělání lze nahradit odbornou zkouškou. Pokud výše uvedené podmínky realitní zprostředkovatel nesplňuje, musí mít ke svému podnikání ustanoveného odpovědného zástupce.

Další podmínku, kterou musí realitní zprostředkovatel splňovat, je bezúhonnost. Za fyzickou bezúhonnou osobu se nepovažuje ta osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. V případě, že hovoříme o právnické osobě, musí být bezúhonní jeho skuteční majitele a fyzická osoba, která je členem jeho statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu. 

Pojištění je další povinností, kterou musí realitní zprostředkovatel splňovat. Limit pojistného plnění musí být ve výši nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Kontrola, zda realitní zprostředkovatel pojištěním disponuje, spadá do pravomocí Ministerstva pro místní rozvoj. V případě, že pojištění realitní zprostředkovatel nemá, nebo nepředloží ministerstvu doklad o pojištění, může se dopustit přestupku, za který mu může být uložena pokuta až do výše 1 000 000 Kč, jde-li o přestupek v oblasti pojištění, nebo do 100 000 Kč, nepředloží-li ministerstvu doklad o pojištění nebo jeho změně.

Co obnáší práce realitního zprostředkovatele?

Explicitě ze zákona o realitním zprostředkování vyplývají i činnosti, které upravují postavení a pravomoci realitního zprostředkovatele, konkrétně se jedná o povinnosti: 

• poskytnutí inzertní služby,
• posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
• zpracování marketingu nemovité věci,
• zajištění prohlídky nemovité věci,
• obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
• zprostředkování poskytnutí právních služeb,
• zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

Co se týče úschovy kupní ceny, úschova finančních prostředků u realitního zprostředkovatele je možná, ale dle zákona nemá realitní zprostředkovatel oprávnění tuto službu svým klientům vyloženě nabízet. Realitní zprostředkovatel může úschovu poskytnout jen tehdy, pokud o to klient sám písemně požádá.  Pro realitní zprostředkovatele (podobně jako u ostatních úschov) platí, že peníze musejí být uloženy na samostatném účtu. Úschovu kupní ceny u realitního zprostředkovatele nedoporučujeme, jedná se o zásadně rizikovější formu úschovy než u banky, notáře nebo advokáta. 

Jak již bylo v úvodu řečeno, zakotvení povinností realitního zprostředkovatele mimo jiné slouží i k ochraně spotřebitele. Jaké konkrétní instituty spotřebitele ale chrání? Ve stručnosti je můžeme shrnout do následujících bodů:

• Informační povinnosti o závadách a omezeních – realitní zprostředkovatel má povinnost upozornit zájemce na konkrétní závady a omezení, které se dané nemovitosti týkají a plynou z veřejného seznamu. Vzhledem ke statutu odborníka má zprostředkovatel za povinnost upozornit i na závady, které sám zjistí, případně zjistit mohl a měl. 

Postřeh NEMO Report:

Množství informací, které lze o nemovitosti poskytnout, existuje celá řada a není snadné se zorientovat v tom, které se dají považovat za důležité nebo klíčové. Kromě technického stavu nemovitosti doporučujeme vyžadovat informace a omezení zapsaná v katastru nemovitostí, vyhodnocení rizika povodní, stavu územního plánu, dostupnost nebo napojení na infrastrukturu a inženýrské sítě, popřípadě zda není nemovitost v některém z chráněných pásem, památkové zóně, a podobně. Každou nemovitost je vhodné posuzovat individuálně podle typu nemovitosti. Například pro byt budete pravděpodobně potřebovat odlišný typ informací, než u nezasíťovaného pozemku nebo chalupy.

Realitní zákon sice stanoví informační povinnosti o závadách a omezeních a vnímáme, že se kvalita informovanosti zákazníků od zavedení realitního zákona zlepšila, nicméně zatím chybí jistý pevný standard, který by měl každý realitní makléř dodržovat. Často tak závisí na osobním přístupu dané realitní kanceláře nebo konkrétního zprostředkovatele.

Z našeho pohledu je tedy osobní, proaktivní, seriózní přístup a otevřená komunikace ohledně stavu nemovitosti jedním z výrazných znaků kvalitního realitního zprostředkovatele.

• Výpis z veřejného seznamu – realitní zprostředkovatel má povinnost před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování předložit výpis z katastru nemovitostí, který nesmí být starší 3 pracovní dny. 

• Informace o provizi a její splatnost – právo na provizi realitnímu zprostředkovateli vzniká nejdříve dnem uzavření zprostředkovávané (kupní) smlouvy, nebo až dnem splnění odkládající podmínky její účinnost, tj. v praxi nejčastěji úhrady kupní ceny do úschovy. V praxi je běžné, že realitní zprostředkovatel požaduje zálohu na provizi - i zde realitní zákon spotřebitele chrání –  tato záloha na provizi nesmí být ujednána vyšší, než činí dvě třetiny z celkové výše sjednané provize.

Není smlouva jako smlouva, ačkoliv by se mohlo na první pohled zdát, že realitní smlouva a smlouva o realitním zprostředkování je stejná smlouva, ale jinak pojmenovaná, není tomu tak. 
Realitní smlouva je zejména smlouva kupní, smlouva o nájmu či smlouva o podnájmu nemovitosti. Oproti tomu smlouva o realitním zprostředkování je smlouva, kterou uzavírá klient s realitním zprostředkovatelem a na základě které si domluví podmínky spolupráce a zejména provizi, kterou je klient povinen uhradit realitnímu zprostředkovateli v případě splnění podmínek z ní plynoucích. Realitní zákon také vyžaduje, aby smlouva o realitním zprostředkování byla uzavřena v písemné formě. Písemnost je důležitá zejména z toho důvodu, že smlouva obsahuje všechny nezbytné náležitosti pro to, aby mohl obchod týkající se nemovitosti proběhnout hladce.  

Na realitní zprostředkovatele se vztahují také tzv. povinnosti ALM (zákon o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu). Realitní zprostředkovatel jakožto povinná osoba musí provést celou řadu povinností dle ALM. Kromě identifikace klienta musí být také schopen zhodnotit rizika legalizace výnosů z trestné činnosti. Za nesplnění povinností plynoucích z ALM zákona hrozí realitnímu zprostředkovateli vysoké sankce. 

V závěru je také vhodné upozornit, že jelikož realitní zprostředkovatel spravuje velké množství osobních údajů, tak se na něj vztahují povinnosti plynoucí z nařízení směřující na ochranu osobních údajů neboli GDPR. 

Chcete se dozvědět více?

Přečtěte si články na stránkách naší partnerské advokátní kanceláře MACEK.LEGAL:

• ZÁKON O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ
• PŘEDPOKLADY PRO POSKYTOVÁNÍ SLUŽEB REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE

Další informace naleznete např. na internetových stránkách Asociace realitních kanceláří České republiky, případně na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR.

JUDr. Iva Čípová

Po studiích na University of Antwerp v Belgii (International and European Legal Studies Program) a promoci na Právnické fakultě Univerzity Karlovy v roce 2018 zahájila svou koncipientskou praxi v advokátní kanceláři MACEK.LEGAL. Nejen díky zahraniční zkušenosti je angličtina jejím druhým jazykem, kromě poskytování služeb cizojazyčným klientům ji používá např. i při psaní odborných publikací. Další své působení v MACEK.LEGAL od dubna 2022, kdy složila advokátní zkoušky, proměnila do formy spolupracující advokátky. Po práci ráda odpočívá v jógových ásanách, prochází se po horách nebo cestuje. Specializuje se na nemovitosti, ochranné známky, zakládání a změny ve společnostech a pracovní právo.