Rozhovor s advokátem Danielem Mackem: Co znamená u nemovitostí zákaz zcizení a zatížení a v jakých situacích se s tímto omezením pro vlastníka nemovitosti můžete setkat?

Na katastru nemovitostí se můžeme často setkat s omezením vlastnického práva nazvaném “zákaz zcizení a zatížení”. Pro běžného člověka může jít o neznámý pojem. Co se za tím skrývá?

Zákaz zcizení a zatížení zjednodušeně řečeno znamená, že vlastník není oprávněn po sjednanou dobu nemovitost převést (tedy prodat ani darovat) ani jakýmkoliv způsobem zatížit (typicky věcným břemenem, zástavním právem nebo předkupním právem). Zákaz zcizení a zatížení tedy představuje pro vlastníka nemovitosti značné omezení. Tento pojem se většinou užívá společně jako slovní spojení, i přesto ale zcizení a zatížení může být zřízeno samostatně nezávisle na druhém omezení. Zákaz zcizení a zatížení se vztahuje vždy ke konkrétní nemovitosti a ne k jejímu vlastníkovi (byť jej ve výsledku omezuje) a zapisuje se do katastru nemovitostí. Tyto zákazy lze zřídit pouze na určitou přiměřenou dobu, nelze je tedy zřídit na dobu neurčitou.

Jak byste z Vašeho pohledu našim čtenářům vysvětlil, proč zákazy zcizení a zatížení existují? Kdo je nejčastěji používá a kde se s nimi můžeme setkat?

Tyto zákazy se nejčastěji zřizují ve vztahu věřitel – dlužník, tedy zejména jako doplněk k zástavnímu právu banky při poskytnutí hypotečního úvěru kupujícímu nemovitosti. Banka zřízení zákazu zcizení a zatížení bere jako pojistku pro uspokojení své pohledávky – chce si tímto pojistit, že vlastník zastavenou nemovitost neprodá ani nezatíží. Je tedy velmi časté, že v části C na listu vlastnictví najdete nejen zástavní právo ve prospěch banky, ale také zákaz zcizení a zatížení ve prospěch stejné banky.

Pokud bychom se drželi příkladu hypotečního úvěru u banky, co to pro člověka v praxi znamená?

V případě zřízení zákazu zcizení a zatížení ve prospěch banky jste v nakládání s nemovitostí omezeni. Pokud byste chtěli nemovitost prodat, darovat nebo zřídit věcné břemeno, musíte od banky získat písemný souhlas (s ověřeným podpisem oprávněné osoby), který musíte předložit na katastru nemovitostí. Bez předložení tohoto souhlasu banky katastrální úřad požadovanou změnu neprovede. V praxi to znamená, že nemovitost nemůžete prodat ani darovat, rozdělit pozemky, zřídit služebnost užívání ani žádnou jinou služebnost nebo předkupní právo, pokud s tím banka nebude výslovně souhlasit.

Může zákaz zcizení a zatížení nemovitosti využít i někdo jiný než banka?

Ano, může, ale v praxi se z naší zkušenosti jedná spíše o výjimky. Setkali jsme se například se zřízením zákazu zcizení v případě prodeje nemovitostí ze strany obce za účelem podpory mladých párů – v tomto případě chce mít obec pojistku, že kupující nemovitost nekupují pouze jako investici, ale že opravdu zůstanou jejími vlastníky. Zákaz zcizení jsme také zřizovali na přání rodičů při darování jejich nemovitosti dětem – rodiče chtěli mít jistotu, že nemovitost po určitou dobu zůstane ve vlastnictví dětí. Zákaz zcizení a zatížení je možné z katastru nemovitostí vymazat, je to ale vždy potřeba učinit na návrh nebo se souhlasem toho, v jehož prospěch je zákaz zřízen.

Co byste doporučil lidem, kteří se se zákazem zcizení a zatížení setkají?

Zde je důležité rozlišit dvě situace. Pokud kupujete nemovitost, na níž vázne zákaz zcizení a zatížení, mějte na vědomí, že zástavní banka musí nakládání s nemovitostí povolit – dát souhlas k prodeji, případně ke splacení úvěru. Zde je nutná aktivita prodávajícího, který tyto záležitosti musí vyřídit se svou bankou, která mu poskytla hypoteční úvěr.

Druhým případem je situace, kdy nemovitost kupujete a kupní cenu nebo její část budete financovat hypotečním úvěrem. Pokud banka, která hypoteční úvěr poskytuje, žádá zřízení zákazu zcizení a zatížení, nemáte jinou možnost, než tuto podmínku akceptovat. Banky mají své standardizované postupy a pevně stanovená pravidla a v naprosté většině případů se od nich neodchylují. Pokud byste požadovali, že nemovitost nechcete zatížit formou zákazu zcizení a zatížení, pravděpodobně neuspějete. Z naší zkušenosti v současné době zákazy zcizení a zatížení požaduje zřídit nadpoloviční většina českých bank.

Děkujeme za rozhovor.

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

Mgr. Daniel Macek

Advokát a zakladatel advokátní kanceláře MACEK.LEGAL. Je členem advokátní komory, Rotary International a řady dalších organizací. Specializuje se na právo obchodních korporací, nemovitosti, vymáhání pohledávek a právo duševního vlastnictví, zejména ochranné známky. Advokátní kancelář MACEK.LEGAL je součástí mezinárodní sítě advokátních kanceláří Legalmondo, která sdružuje advokáty z téměř celého světa. Kromě práce, která je Danielovi koníčkem, rád odpočívá aktivně při sportu. Když se zrovna nesoustředí na fairwayi na vlastní odpaly, pořádá třeba charitativní turnaje. Pomáhat potřebným ho naplňuje.