Rozhovor s advokátem Danielem Mackem: Předkupní právo u nemovitostí – varianty, vznik a řešení

Co znamená předkupní právo u nemovitostí? Jaké druhy předkupního práva existují? Na co si dát pozor, když kupujete nemovitost? Na toto téma jsme hovořili s Danielem Mackem, advokátem a partnerem advokátní kanceláře MACEK.LEGAL.

Co je předkupní právo a jaká pravidla musí být splněna při jeho vzniku?

Předkupní právo je v občanském zákoníku systematicky zařazeno mezi vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Jedná se o trojstranný právní vztah, v jehož rámci je uložena povinnost prodávajícímu (občanský zákoník jej označuje jako dlužníka) nabídnout ke koupi nemovitost předkupníkovi (osobě, která je z předkupního práva oprávněna) v případě, že prodávající má v úmyslu nemovitosti prodat třetí osobě (tzv. koupěchtivému). Předkupník má právo koupit nemovitost za stejných podmínek jako koupěchtivý.

Povinnost nabídnout ke koupi nemovitost předkupníkovi vzniká uzavřením smlouvy mezi dlužníkem a koupěchtivým, je ale možné si domluvit jiný časový rámec, kdy má dlužník tuto povinnost splnit. K realizaci předkupního práva dochází tak, že dlužník učiní písemnou nabídku koupě vůči předkupníkovi – oznámí mu podmínky koupě nemovitosti a společně s ní mu zpravidla zároveň zašle text kupní smlouvy, kterou uzavřel, nebo má v úmyslu uzavřít s koupěchtivým.

Pokud o existenci předkupního práva koupěchtivý věděl, nebo s ohledem na okolnosti o něm musel vědět, a předkupník využije předkupního práva a projeví zájem o koupi nemovitosti, kupní smlouva mezi dlužníkem a koupěchtivým se od počátku ruší. Plnění, které si dlužník a koupěchtivý navzájem poskytli, si musí vrátit.

 

Jak předkupní právo vzniká?

Přestože je předkupní právo v občanském zákoníku zařazeno mezi z tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě, je možné jej ujednat i v jiné smlouvě o zcizení nemovitosti (např. darovací smlouvě nebo smlouvě o směně) a lze si jej sjednat i samostatnou smlouvou mimo souvislost s kupní nebo jinou smlouvou.

Předkupníkem může být jakákoli osoba, může jím být osoba prodávající nemovitost nebo třetí osoba. Může být také ujednáno, že předkupní právo svědčí více osobám.

V případě sjednání předkupního práva k nemovitosti je dle občanského zákoníku vyžadována písemná podoba. V případě, že se předkupní právo sjedná jako věcné, zapisuje se do katastru nemovitostí, a to prostřednictvím vkladu.

V našem právním řádu je také zakotveno předkupní právo, které vzniká přímo ze zákona. Nejznámějším je předkupní právo mezi spoluvlastníky nebo vzájemné předkupní právo stavebníka a vlastníka stavby v rámci právní úpravy práva stavby.

 

Existuje více druhů či variant předkupního práva? Čím se od sebe liší?

Pokud se bavíme o předkupním právu, které vzniká na základě smlouvy, základní dělení předkupního práva je na obligační předkupní právo a věcné předkupní právo.

Obligační předkupní právo má účinky pouze mezi smluvními stranami, zavazuje tedy pouze konkrétního dlužníka, předkupníka a koupěchtivého. Smluvní předkupní právo zaniká, pokud jej předkupník vykoná, pokud se jej vzdá, nebo pokud nezaplatí kupní cenu v ujednané či zákonné lhůtě.

Obligační předkupní právo se nezapisuje do katastru nemovitostí a zájemce o nemovitost ani nemá jinou možnost jak zjistit, zda na nemovitosti toto právo vázne. Vzhledem k tomu, že je odkázán pouze na sdělení prodávajícího, doporučuji, aby v rezervační nebo kupní smlouvě byla sjednána smluvní pokuta pro případ, že se toto sdělení prodávajícího ukáže jako nepravdivé.

Věcné předkupní právo je svázáno s nemovitostí, proto přechází na právní nástupce dlužníka. Zapisuje se do katastru nemovitostí (na listu vlastnictví jej nalezneme v části C).

Věcné předkupní právo se řídí odlišnými pravidly: v případě, že nemovitost nebyla předkupníkovi nabídnuta ke koupi, má předkupník právo domáhat se přímo vůči právnímu nástupci dlužníka, aby mu nemovitost převedl za příslušnou úplatu. Předkupník se také může domáhat, aby mu byla nemovitost za úplatu převedena i v případech, kdy na právního nástupce dlužníka nemovitost přešla jiným způsobem než koupí (např. v rámci dědického řízení). Je třeba podotknout, že věcné předkupní právo se promlčuje v obecné tříleté lhůtě, která začíná běžet dnem, kdy se předkupník o převodu nemovitosti na právního nástupce dlužníka dozvěděl.

Věcné předkupní právo dále nezaniká v případě, že se předkupník rozhodne nemovitost nekoupit.

Konkrétní podmínky předkupního práva si mohou smluvní strany ujednat v mezích zákona podle své vůle a potřeb. Předkupní právo může být sjednáno na dobu určitou i neurčitou, může být sjednáno za úplatu i bezplatně. Smluvní strany se také mohou domluvit a zúžit předkupní právo pouze pro určitý druh koupě nebo pouze pro vymezený okruh koupěchtivých.

 

V jakých typických situacích se s předkupním právem můžeme setkat? Kdo a proč předkupního práva využívá?

Typickým příkladem je zřízení předkupního práva ve prospěch osoby prodávající nemovitost. Kdo se dostane do tíživé finanční situace a v jejím důsledku bude nucen prodat svou nemovitost, si v kupní smlouvě může vymínit předkupní právo. V případě, že se jeho finanční situace zlepší, tak bude mít šanci získat nemovitost zpět.

Nejčastějším zákonným předkupním právem je předkupní právo mezi spoluvlastníky nemovitosti, které v loňském roce doznalo změn a bylo značně omezeno. Dle původní právní úpravy měli spoluvlastníci nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu předkupní právo vyplývající přímo ze zákona (výjimku tvořil převod osobě blízké). Tato právní úprava zbytečně komplikovala a prodlužovala převod jednotek v bytových domech, kde byli vlastníci jednotek současně podílovými spoluvlastníky např. sklepní kóje, garáže nebo zahrady. Nově, typicky pokud spoluvlastnictví k nemovitosti typicky vznikne děděním, mají spoluvlastníci předkupní právo k nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu v případě jeho převodu po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Toto předkupní právo nelze uplatnit v případě převodu spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníkovi, manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Proto se budeme s předkupním právem v praxi setkávat o dost méně než v minulosti.

 

Co byste doporučil zájemci o koupi nemovitosti, na které vázne předkupní právo?

V případě, že na nemovitosti vázne předkupní právo, je v první řadě potřeba, aby zájemce zjistil, jaké jsou jeho konkrétní podmínky. Pokud má zájemce velký zájem o koupi nemovitosti, doporučujeme, aby si do rezervační smlouvy vymínil, aby v ní bylo obsaženo ujednání, podle kterého bude mít zájemce možnost odstoupit od smlouvy bez jakýchkoli sankcí pro zájemce pro případ, že předkupník své předkupní právo uplatní.

Současně je klíčovou komunikace s dlužníkem a předkupníkem. Je vhodné kontaktovat předkupníka a zjistit, zda hodlá své předkupní právo uplatnit. V případě, že předkupník právo nebude chtít realizovat, případně se jej vzdá, doporučujeme, aby si od něj tuto skutečnost nechal zájemce písemně potvrdit a měl o tom tak v případném sporu důkaz.

Jak jsem uvedel, pokud je předkupní právo sjednáno jako věcné, nezaniká tím, že jej předkupník nevyužije, ale povinnosti, které z něj vyplývají, přechází na jeho právního nástupce. Povinným z předkupního práva se tak v případě, že koupě nemovitosti bude realizována, stane zájemce. Doporučujeme proto pokusit se s předkupníkem domluvit, za jakých podmínek by byl ochotný se předkupního práva vzdát. V případě, že se zájemce v budoucnu rozhodne, že nemovitost bude chtít prodat či darovat, může být jeho pozice ztížena právě tím, že na nemovitosti vázne předkupní právo.

 

Dejme tomu, že se nemovitost prodává a oprávněný nebude nemovitost nárokovat dle
předkupního práva. Jaké konkrétní kroky musí kupující a prodávající učinit, aby prodej a převod vlastnictví proběhl v pořádku? Dokážete odhadnout, jak dlouho může celý proces trvat, resp. o kolik se zdrží oproti standardnímu průběhu?

Jak jsem zmínil, pro předkupní právo je zásadní komunikace. Pokud se předkupník rozhodne předkupní právo neuplatňovat, je vhodné mít od něj o této skutečnosti písemné potvrzení.

Řízení o vkladu vlastnického práva u příslušného katastrálního úřadu ohledně nemovitosti zatížené předkupním právem by nemělo trvat delší dobu než je obvyklé, neboť katastrální úřad není oprávněn zkoumat, zda bylo předkupní právo uplatněno nebo ne.

Co se stane, když oprávněný již nežije? Přechází právo na dědice, případně lze ve smlouvě definovat zastupujícího oprávněného pro takový případ, případně dodatkem změnit oprávněného (např. v rodině na syna)?

Obecně předkupní právo přechází na dědice předkupníka. Předkupní právo je ale možné smluvně omezit pouze na konkrétní osobu, v tom případě zanikne její smrtí.

V případě, že předkupník zemře, stává se předkupní právo součástí pozůstalosti, která je dědicům rozdělena v závislosti na způsobu jejího vypořádání. Upravit podmínky nástupnictví ve smlouvě o předkupním právu, která je uzavírána mezi dlužníkem a předkupníkem, tedy není možné.

Je možné změnit dodatkem ke smlouvě osobu dlužníka, podotýkáme však, že taková změna je možná pouze po dobu trvání života předkupníka.

 

Děkujeme za rozhovor.

 

 

Chcete se dozvědět více?

Jaká jsou nejčastější rizika při koupi nemovitosti? Co říkají majitelé nemovitostí? Jak to vidí odborníci? Přečtěte si náš článek Nejčastější rizika při koupi nemovitosti nebo využijte naši online poradnu.

 

Mgr. Daniel Macek

Advokát a zakladatel advokátní kanceláře MACEK.LEGAL. Je členem advokátní komory, Rotary International a řady dalších organizací. Specializuje se na právo obchodních korporací, nemovitosti, vymáhání pohledávek a právo duševního vlastnictví, zejména ochranné známky. Advokátní kancelář MACEK.LEGAL je součástí mezinárodní sítě advokátních kanceláří Legalmondo, která sdružuje advokáty z téměř celého světa. Kromě práce, která je Danielovi koníčkem, rád odpočívá aktivně při sportu. Když se zrovna nesoustředí na fairwayi na vlastní odpaly, pořádá třeba charitativní turnaje. Pomáhat potřebným ho naplňuje.